Главная О компании Услуги Предложение Поиск Ознакомительный тур Контакты

Советы юриста

Как зарегистрировать фирму?

По Болгарской Конституции иностранные граждане не могут покупать недвижимое имущество вместе с землёй. Следовательно, нужно зарегистрировать фирму, чтобы можно было купить недвижимость с землёй. Обычно мы советуем нашим клиентам зарегистрировать дружество с ограниченной ответственностью. Это стоит около 400 EUR, а процесс регистрации занимает около 2 недель.

Виды Фирм

Согласно Коммерческого закона в Болгарии существуют следующие виды коммерческих предприятий: 

 1) Собирательное общество
 2) Командитное общество
 3) Общество с ограниченной ответственностью
 4) Акционерное общество
 5) Командитное общество с акциями
 6) Частный предприниматель

     Все они, за исключением Частного предпринимателя, являются юридическими лицами. Их учредителями могут является болгарские или иностранные физические и юридические лица. Все предприятия должны быть вписаны в торговый регистр по решению окружного суда по месту нахождения фирмы.
    В части налогообложения все предприятия равны. Обязательным является также регистрация в налоговой службе, статистическом управлении и фонде социального страхования.
Наиболее распространенной формой является:

    Общество с ограниченной ответственностью (по болгарски ООД)

    Оно сочетает элементы персональных и капиталовых обществ, но причисляется к последним в связи с тем, что ограничен минимальный размер уставного капитала - 5000 лв. ООД получили широкое распространение в Болгарии, благодаря преимуществам, которые они предоставляют. ООД не требуется личного участия соучредителей в деятельности общества, и они рискуют только суммами, внесенными в уставной капитал. В тоже время ООД отличается от акционерного общества упрощенной процедурой регистрации, меньшей гласностью результатов деятельности и низким размером минимального уставного капитала. К моменту подачи документов на регистрацию уставной капитал фирмы должен быть внесен в размере не менее 70%, оставшаяся часть - в течение одного года. Доля одного соучредителя в уставном капитале не может быть менее 100 лв. Число учредителей не ограничено. Управлять обществом и представлять его могут один или несколько соучредителей или специально назначенное лицо, не являющееся учредителем. Число учредителей может быть изменено и после регистрации фирмы, т.е. учредители могут быть выведены из фирмы или же введены новые. Все изменения в учредительных документах должны быть зарегистрированы в суде.
    Учредителем ООД может быть и одно физическое или юридическое лицо. В этом случае оно будет именоваться "Единоличное ООО" . Учредитель ЕООД лично может управлять и представлять предприятие или назначить другое  лицо. В остальном ЕООД соответствует ООД.

Налоги  

I.   НДС.

Размер НДС в Болгарии - 20 % с некоторыми исключениями. Некоторые области бизнеса свободны от НДС /закупка земли и т.д. Некоторые - с НДС в меньшем размере.

II.  НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ЧАСТНЬIХ ЛИЦ.

Налогообложение годовых доходов частных лиц в Болгарии - в соответствии со следующими прогрессивными ставками.

   Налогообложение годового дохода:

• до 1560 лв. - свободный от налогов
• от 1560 лв. до 1800 лв. - 10 % за доход более чем 1560 лв.
• от 1800 лв. до 3000 лв. - 24 лв. + 20 % за доход более чем 1800 лв.
• от 3000 лв. до 7200 лв. - 264 лв. + 22 % за доход более чем 3000 лв.
• более чем 7200 лв. - 1188 лв. + 24 % за доход более чем 7200 лв.

Таксы при  купли-продаже недвижимости:

   При заключении сделки купли-продажи недвижимости, стороны должны таксы,  размер которых фиксирован в Тарифе о нотариальных сборах.

   1. Такса о вписывании – 0,1 % от удостоверенного за материальный интерес.

   2. Местная такса – 2 % от договоренной продажной цены или по налоговой оценке, если она выше продажной.

   3. Нотариальная такса – по Тарифу о нотариальных сборах согласно Законам для нотариусов и Нотариальной деятельности.

III. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ КОМПАНИЙ.
    Компании платят "корпоративный налог" в размере 15 % от чистого дохода.

IV. НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО.
    Налогообложение активов недвижимого имущества - 0.15 % от налоговой оценки объекта недвижимости в год.
    Оценка - в соответствии с приложением Номер 2 Закона о местных налогах и таксах.
    Также владельцы недвижимого имущества должны платить ежегодный "коммунальный налог" /оплата за вывоз мусора, уборку улиц и т.д./, который имее размер, различный для территории каждого муниципалитета.
    Размер "коммунального налога" определяется каждый год советом муниципалитета.


V. НАЛОГ ЗДАНИЙ  
   Налог зданий определяется на основе налоговой оценки недвижимости размере 0,15%. Налог может быть оплачен 4 взносами – до 31 марта, до 30 июня, до 30 сентября, до 30 ноября. При оплате целой суммы до 31 марта, используется скидка – 5%. Налог оплачивается, независимо от того, используется недвижимость или нет.
   Не облагаются налогом сельскохозяйственные земли, леса и хозяйственные здания, для сельскохозяйственной деятельности земледельческими производителями. Не облагается налогом сроком до 5 лет недвижимость, собственность которой восстановленна по закону, и которая не в состоянии быть использована, как и здания, объявленные по соответствующему распорядку как саморазрушающиеся. Налог за недвижимость , отданную в аренду, оплачивается арендодателем.

VI. ПЕРЕВОД ЗА ГРАНИЦУ ДОХОДОВ, ПОЛУЧЕННЫХ В БОЛГАРИИ.
    Иностранные инвесторы могут репатриировать их доходы, полученные в Болгарии без любых ограничений после того, как они докажут, что все должные налоги относительно упомянутых доходов в Болгарии оплачены

Юридическая чистота сделки

Если мы говорим, что квартира "юридически чистая", то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной. 

Основным принципом выполнения полноценной экспертизы объекта недвижимости является выявление факторов, которые могут впоследствии привести к опротестованию в судебном порядке сделки с этим объектом. При покупке на вторичном рынке необходимо провести следующие действия:

Экспертиза правоустанавливающих документов и документов, необходимых для отчуждения:
Наличие полного пакета документов, их подлинность, отсутствие исправлений, подчисток, помарок.

Основной правоустанавливающий документ:  

 

Возникновение прав собственности на недвижимость

Основания возникновения

Правоустанавливающие документы

Приватизация квартиры (комнаты) в индивидуальную, долевую, общую совместную или общую долевую формы собственности

 

  1. Договор передачи, зарегистрированный в органах юстиции.
  2. Свидетельство о собственности на жилище.

 

Приватизация комнаты с выкупом освободившейся комнаты

 

  1. Договор передачи комнаты, зарегистрированный в органах юстиции.
  2. Свидетельство о собственности на комнату.
  3. Договор купли-продажи освободившейся комнаты, зарегистрированный в органах юстиции.

Покупка (квартиры, дома, комнаты, доли в них)

 

Договор купли-продажи, зарегистрированный в органах юстиции.

 

Дарение (квартиры, дома, комнаты, доли в них)

 

Договор дарения зарегистрированный в органах юстиции.

 

Мена (квартиры, дома, комнаты, доли в них и на движимое имущество)

 

Договор мены зарегистрированный в органах юстиции.

 

Приобретение недвижимости по договору ренты (пожизненного проживания, содержания или с иждивением)

 

Договор ренты, зарегистрированный в органах юстиции.

 

Приобретение недвижимости путем наследования (по закону или завещанию).

 

Свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное в органах юстиции.

 

Приобретение недвижимости супругами на общие средства во время брака.

 

Свидетельство о праве на долю в общем имуществе супругов, зарегистрированное в органах юстиции.

 

Перераспределение, определение или выдел долей.

 

Договор распределения долей, зарегистрированный в органах юстиции.

 

Строительство дома.

 

  1. Свидетельство о праве собственности на земельный участок.
  2. Справка о регистрации строения в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) по месту нахождения, зарегистрированная в органах юстиции.

Выплата пая ЖСК, ЖК (Жилищный кооператив).

 

  1. Справка о выплате пая, зарегистрированная в органах юстиции.
  2. Свидетельство о собственности на жилище.

Исполнение решения суда.

 

Решение суда, вступившее в законную силу, зарегистрированное в органах юстиции или исполнительный лист.

 

 

Купля недвижимости в Болгарии
Уважаемые клиенты, болгарский рынок недвижимости обеспечивает разнообразие выгодных предложений на куплю-продажу недвижимости. Однако при заключении сделок на недвижимости в Болгарии следует учитывать некоторые особенности болгарского рынка.
В настоящее время иностранцы могут приобретать права собственности на особняки, дачи или апартаменты.
Несмотря на ограничения на куплю-продажу земли иностранцами в Болгарии, закон все-таки разрешает приобрести землю. Теперь первым делом вам понадобиться зарегистрировать фирму, общество с ограниченной ответственностью, которой следует приобрести землю. Вся процедура внесения фирмы в реестр слишком упрощена и не сказывается на сделку. На это понадобится всего 2-3 недели и приблизительно 500 евро. Акционерный капитал в размере 5 тыс. левов или 2500 евро переводится на банковский счет компании и его можно полностью восстановить через 3-4 недели.
Однако в ближайшем будущем по причине принятия Болгарии в члены Европейского Союза иностранцам будет предоставлена возможность беспрепятственно приобретать землю.

Учтите, что мы можем облегчить ваши усилия и сэкономить ваше время, взяв на себя организацию всех этапов купли-продажи недвижимости.

Основные шаги в деле приобретения недвижимости:
1. При выборе недвижимости вам следует проверить находится ли она еще в наличии или нет.
2. Бронирование выбранной вами недвижимости осуществляется путем платежа пошлины (в размере, устанавливаемом соответствующим инвестором) с целью снятия недвижимости с рынка на некоторое время.
3. Получение и заключение вами предварительного договора купли-продажи, предусматривающего основные права и обязательства, цену недвижимости и способ ее платежа до окончательного нотариального оформления сделки.
4. Поездка в Болгарию на осмотр недвижимости на данном этапе (или раньше).
5. Заключение окончательного договора купли-продажи и подписание нотариального акта в конторе болгарского нотариуса в Болгарии после платежа взноса в окончательный расчет (или уплаты суммы полностью) и подписания Акта-формы 15.

Что вам следует знать о заключении договора на куплю-продажу недвижимости
Заключение предварительного договора купли-продажи является последним заключительным этапом переговоров, дающих представление об основных условиях купли-продажи недвижимости. Данным договором предусматривается обязательство любой из сторон заключить окончательный договор при наличии соответствующих предпосылок или по истечении установленного срока в соответствии со статьей 19 Закона об обязательствах и договорах. Он является действительным, если содержит основные оговорки в отношении существенных условий окончательного договора – нотариального акта, в частности: индивидуальная недвижимость, крайняя цена, способ и срок платежа, срок/дата нотариального оформления сделки, нотариус, срок ввода во владение, неустойки за просрочку или неисполнение обязательств.
Условием действительности предварительного договора является его заключение в письменной форме, без надобности в нотариальной заверке.
При заключении предварительного договора следует предусмотреть в нем обязательное условие, предусматривающее декларацию о праве собственности на недвижимость и об отсутствии любого обременения. В случае неисполнения предварительного договора, согласно ст.19, параграфу 3 Закона об обязательствах и договорах, любая сторона вправе предъявить иск о заключении окончательного договора при отказе добровольного заключения другой стороной. Предметом производства по заключению окончательного договора является предусмотренное предварительным договором право требовать заключения окончательного договора.
Даже после его заключения в предварительный договор допускается вносить любые изменения и дополнения в виде приложения к контракту, оформленного надлежащим образом в письменной форме, с обоюдного согласия сторон.

Нотариальная сделка:
Окончательная передача права собственности на выбранную вами недвижимость осуществляется явкой в контору местного нотариуса в установленный день. В ходе данной встречи у нотариуса вам следует пользоваться услугами лицензированного переводчика, свидетельствующего передачу права собственности на самом деле.
При невозможности приезда в Болгарию для того, чтобы все это сделать лично, вы должны заранее доверить третьему лицу, указанному вами, подписание нотариального акта от вашего имени. Перед тем, как приступить к сделке, нотариус тщательно проверяет оформление документов недвижимости, вслед за этим свидетельствует о завершении сделки и оформляет передачу недвижимости. Новый нотариальный акт собственности подлежит внесению в государственные реестры, после чего вы получите его через 7-14 дней с даты заключения нотариальной сделки. Нотариальный акт равнозначен документу, удостоверяющего право собственности.

После ее приобретения недвижимость следует зарегистрировать в статистической организации БУЛСТАТ (касательно иностранных граждан) в семидневный срок с даты получения нотариального акта из службы по внесениям в реестр, а равно и в налоговой инспекции по местонахождению объекта в двухмесячный срок.
Налоги за осуществление купли-продажи недвижимости
За куплю-продажу недвижимости и за оформлении сделки у нотариуса стороны уплачивают пошлину в размере, предусмотренном разделом “Пропорциональные пошлины” Тарифа нотариальных пошлин. В пошлину входят следующие компоненты:
1. Сбор на внесение в реестр в размере 0,1% от удостоверенного материального интереса;
2. Местная пошлина в размере 2% от договорной продажной цены или налоговой оценки, если она больше продажной.
3. Нотариальная пошлина, предусмотренная Тарифом нотариальных пошлин, согласно Закону о нотариусах и нотариалной деятельности.

Местный налог:
Согласно Закону о местных налогах и сборах налог за куплю-продажу недвижимости составляет 2% на основании:
• Цены апартамента, указанной в нотариальном акте;
• Налоговой оценки апартамента.

 

 

«Продажные цены на квартиры и виллы в законченных застройках на территории эмирата Дубай (ОАЭ) к концу 2009 года стабилизировались» - сообщается в очередном отчете компании Asteco, специализирующейся на услугах по управлению недвижимостью.

Среди тех жилых застроек, которые мониторились специалистами компании на протяжении всего года, само
Читать далее...

Болгария в десятке лучших стран для покупки недвижимости заграницей

Прошедший 2009 год оказался довольно необычным для покупки недвижимости заграницей, пишет портал нед
Читать далее...